Archivos mensuales: febrero 2023

¿Puedo colocar macetas en zonas comunes o en un patio comunitario?

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  • Esta es una pregunta bastante usual pues muchos vecinos en su afán por embellecer los espacios no solo colocan plantas en sus balcones y terrazas, sino que se dan a la tarea de llenar de macetas las escaleras, pasillos y otras áreas de uso común, sin tener en cuenta la opinión de los otros propietarios.

    Las empresas dedicadas a la administración de fincas deben por esta razón recordar de manera casi permanente que las fachadas son elementos comunes de la edificación y que cualquier cosa que un particular coloque en las barandillas o en las ventanas, modifica el aspecto exterior; por lo que ha de ir en concordancia con lo aprobado en los estatutos de la Comunidad de Vecinos.

    ¿Qué dice la ley  sobre la colocación de macetas en las zonas comunes?

    La legalidad de tener macetas en las áreas comunes de las Comunidades de Vecinos es un asunto que a muchos interesa y para ello acuden a la ley que regula esta materia, la LPH para darse cuenta que el tema no es abordado en su articulado. La primera conclusión por lo tanto es que no es ilegal colocar macetas, pero atención porque la ley si indica expresamente que los elementos que se instalen en los espacios de carácter privado no debe afectar a los otros propietarios.

    El sentido común debe privar siempre, por lo que al colocar macetas en los pasillos y escaleras debe no solo atenderse a lo permitido en las normas de la comunidad sino además prestando especial atención a no se entorpecer la circulación de los vecinos ni el libre acceso a sus áreas privativas.

    ¿Qué hacer en caso de no existir regulación en la Comunidad?

    Si en tu Comunidad de Vecinos no se han acordado unas normas de convivencia y usos de las zonas comunes; la colocación de macetas debe hacerse atendiendo a evitar la más mínima molestia y entendiendo que la responsabilidad civil por cualquier accidente provocado por una de ellas correrá por tu cuenta.

    ¿Puedo retirar las macetas?

    Existen edificaciones que tienen  en su fachada jardineras adosadas a las ventanas y muchos vecinos al momento de renovar sus inmuebles se preguntan si pueden retirarlas. Frente a esta situación hay que tener en cuenta dos aspectos antes de proceder al retiro; el primero está relacionado con las normas urbanísticas y el segundo con la obtención de la aprobación de la Junta de Propietarios.

    Una maceta ha producido un daño ¿Sobre quién recae la responsabilidad?

    Si la maceta que ha dañado a un tercero o ha ocasionado un daño en la estructura de la edificación ha sido colocada por un particular, entonces sobre el recae la responsabilidad de resarcirlo.

    La póliza multiriesgo de la Comunidad no exime la responsabilidad individual, aunque siempre es conveniente revisar su condicionado.

    En cualquier caso lo mejor es evitar los conflictos dentro de una comunidad por lo que en cuanto a las macetas lo mejor es cumplir los acuerdos;  si nos los hay pues reunir a los propietarios y establecerlos es lo más conveniente para todos.

¿Qué son los elementos comunes de uso privativo?

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Debemos hacer referencia al artículo número 396 del conocido Código Civil para comprender que los espacios comunes son aquellos elementos imprescindibles para el apropiado uso de la comunidad de vecinos. Un ejemplo de dichos elementos comunes serían las escaleras, piscinas, pasillos, ascensores o portales.

Ahora bien, dentro del concepto de elementos comunes también se encuentran las llamadas zonas o espacios comunes para uso privativo o exclusivo, los cuales son las áreas dentro de la comunidad de vecinos que debido a su situación espacial se atribuye su uso al inquilino o propietario de cierto piso, es decir, el patio inferior o la azotea de un edificio.

En el documento constitutivo de la comunidad de vecinos ha de establecerse que dichas zonas comunes serán del uso privativo y exclusivo para cierto propietario en particular, teniendo en cuenta que este tendrá derecho de uso privativo pero la propiedad continuará siendo un derecho de toda la comunidad.

Inconvenientes con las llamadas zonas comunes

Uno de los principales problemas en una comunidad de vecinos o propietarios se suscita cuando estos elementos comunes destinados al uso privativo presentan algún tipo de falla o avería que exigen obras de reparación, por lo que se debate quien deben asumir dichos gastos, si todos los propietarios o el propietario beneficiado con el derecho a uso privativo.

Estos elementos al considerarse comunes son responsabilidad de todos los propietarios, por lo que las reparaciones le corresponden a toda la comunidad, sin embargo, debe considerarse la causa del problema. En la Ley de la Propiedad Horizontal, específicamente en el artículo número 9 se detalla que todos los propietarios deben respetar y hacer uso correcto de los elementos o espacios comunes bien sean de uso privativo o general procurando evitar ocasionar daños.

En el artículo en cuestión también se detalla que cada propietario está obligado a mantener en óptimas condiciones y además deben resarcir los daños ocasionados por descuido del propietario do del de los individuos por lo que este está legalmente obligado a responder.

Para situar en contexto lo anteriormente expuesto y de esta manera poder entender cuando la comunidad debe responder por un daño generado en un elemento o zona común de uso exclusivo o privativo, situaremos el clásico ejemplo de un piso inferior que se ve afectado por la humedad generada en la azotea del edificio.

La azotea en este caso es concebida como un elemento de uso privativo, sin embargo, todos los propietarios de la comunidad deberán responder por las reparaciones necesarias para abordar el problema de humedad de la azotea. No obstante, si el problema de humedad es ocasionado por un mantenimiento inapropiado de la azotea de parte de propietario beneficiado con el uso exclusivo y privativo de dicho elemento o que dicha humedad se haya ocasionado como parte de una avería producida por obras efectuadas por un propietario sin autorización de la comunidad. Independientemente de la causa del problema siempre se requerirá la realización del informe pericial para establecer el origen del problema y consensuar las reparaciones necesarias.

Art.: MS Administración de Fincas

¿TU VECINO PUEDE OCUPAR ZONAS COMUNES DEL EDIFICIO?

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¿Cuántas veces nos hemos quejado de elementos que nos encontramos en las zonas comunes de la comunidad?

Vamos a intentar aclarar este tema.

Las zonas comunes de un edificio pueden ser un foco de conflicto entre los vecinos, si no se establecen algunas normas para el uso y disfrute de ellos. ¿Se puede dejar el carrito del bebé?, ¿puedo guardar la bicicleta en el rellano ya que no me cabe en el piso? O ¿puedo poner plantas en los descansillos?

¿Qué dice la ley sobre el uso de zonas comunes en una comunidad de vecinos?

Algunos vecinos utilizan las zonas comunes para su uso particular: algunos lo hacen de manera esporádica, pero hay otros que se aprovechan y día tras día dejan objetos personales ocupando una zona común. Según la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil,  un vecino podrá gozar en exclusiva de determinados espacios comunes, siempre y cuando, respete a los demás residentes y a lo establecido en los estatutos de la comunidad, donde se reflejará el privilegio y las consecuencias de éste.

El propietario que quiera tener privilegios sobre un espacio común del edificio deberá solicitarlo a la comunidad y ésta revisará en sus estatutos si así lo aprueba el pleno. Para liberar un espacio común, el propietario lo comunicará por escrito para que se incluya en el orden del día de la junta, donde deberá conseguir la unanimidad de los vecinos.

¿Puedo dejar la bicicleta en zonas comunes del edificio como el rellano? 

Como ya te hemos contado y según la ley, no. Los elementos comunes son para el uso y disfrute de todos y no de un único vecino y  más si nos referimos a zonas de paso.

Mi vecino invade zonas comunes del edificio y sin permiso de la comunidad, ¿Qué hago?

En todas las comunidades de vecinos siempre hay que actúan sin preguntar a los vecinos o  a la junta, si pueden dejar o no las bicis o los carritos de bebe en el rellano de los pisos y en la entrada pues como es una zona común ya suponen que no hay ningún problema. Sin embargo, si a ti te molesta que la bicicleta esté allí en medio, tienes todo el derecho a quejarte. Así que puedes hacerlo mediante la acción de cesación: preguntándole amablemente si puede dejar de hacerlo e informándole de los pasos que debe tomar si quiere dejar objetos allí. Puede haber dos respuestas: la positiva, no hay más y la negativa: entonces deberás hablar con el presidente y que se decida, mediante vía judicial, si la bici puede ser aparcada dentro del edificio.

En todo caso, antes de hacer cualquier acción entérate de si tu comunidad permite dejar vehículos u objetos en las zonas comunes, pues si es así poco puedes hacer.

Es importante dejar claro que si se autoriza el privilegio de usos comunes para dejar objetos personales (bicicletas, carritos de bebe, plantas  u otros) es siempre respetando y sin obstaculizar la entrada y salida de otros vecinos.

De lo comentado hasta este momento, sacamos una conclusión clara. Si dejar elementos de cualquier tipo en zonas comunes de la comunidad no esta regulado, la comunidad debería regularlo. En ningún caso se podrá dejar elementos sin permiso y sin autorización.

Siempre hay que tener en cuenta que estos elementos en ningún caso pueden obstaculizar el paso normal de personas, y por seguridad no deben entorpecer a los posibles  servicios de urgencia tengan que asistir.

Repetimos el párrafo del principio «Según la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 396 del Código Civil,  un vecino podrá gozar en exclusiva de determinados espacios comunes, siempre y cuando, respete a los demás residentes y a lo establecido en los estatutos de la comunidad, donde se reflejará el privilegio y las consecuencias de éste.

Gracias