Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal 2025: claves para comunidades y propietarios
La convivencia en las comunidades de propietarios es, con frecuencia, origen de dudas y conflictos. Para dar respuesta a estas situaciones, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula desde hace más de seis décadas los derechos y obligaciones de vecinos y comunidades en España, habiendo sido objeto de numerosas modificaciones a lo largo de su vigencia.
La última reforma relevante, aprobada en enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril, fue revisada por última vez en el Boletín Oficial del Estado el 24 de julio de 2025. Esta actualización introduce cambios de gran calado que afectan a miles de comunidades y propietarios. Desde Sánchez Garrido Abogados y Asesores, repasamos las principales novedades.
Digitalización en la gestión de comunidades
Uno de los ejes fundamentales de la reforma es la modernización de la gestión comunitaria. La nueva LPH impulsa la digitalización de trámites y comunicaciones, facilitando la convocatoria de juntas, el envío de notificaciones y la redacción de actas por medios electrónicos. Esta medida permite agilizar los procedimientos, reducir retrasos y abaratar costes administrativos.
Morosidad: medidas más contundentes contra el impago
El artículo 21 de la LPH refuerza notablemente las herramientas frente a uno de los problemas más habituales en las comunidades: la morosidad. Entre las principales medidas destacan:
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La posibilidad de imponer intereses superiores al legal o limitar temporalmente el uso de determinados servicios e instalaciones, siempre que no afecten a la habitabilidad.
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La pérdida del derecho a voto del propietario moroso en las juntas.
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La reclamación judicial de deudas inferiores a 2.000 € mediante un proceso monitorio especial, sin necesidad de abogado ni procurador.
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En casos de impago persistente, la opción de solicitar el embargo de bienes financieros o inmuebles del deudor.
El objetivo es claro: proteger a los vecinos cumplidores y evitar que el impago recaiga sobre el resto de la comunidad.
Obras no autorizadas: mayor control y responsabilidad
La nueva redacción de la ley refuerza la posibilidad de exigir responsabilidades a los propietarios que realicen obras no autorizadas que afecten a la estructura, la estética o la seguridad del edificio. Se consolida así el principio de que las decisiones individuales no pueden perjudicar al conjunto de la comunidad.
Viviendas turísticas: la comunidad decide
Uno de los aspectos más conflictivos de los últimos años recibe por fin una regulación más clara. Para destinar una vivienda a uso turístico será necesario:
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El acuerdo favorable de 3/5 de los propietarios, que representen también 3/5 de las cuotas de participación.
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La posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos o incrementarlas hasta un 20 % para este tipo de viviendas.
Con ello se otorga a las comunidades una mayor capacidad de decisión y control.
Energía sostenible y movilidad eléctrica
La transición energética también tiene reflejo en la reforma:
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Instalación de paneles solares en zonas comunes: requiere mayoría simple, siempre que el coste no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes tras aplicar subvenciones.
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Puntos de recarga para vehículos eléctricos (art. 17.5 LPH): cualquier propietario puede instalarlos en su plaza de garaje individual sin autorización previa, bastando con comunicarlo a la comunidad y asumir los costes.
Estas medidas eliminan trabas y favorecen el autoconsumo y la movilidad sostenible.
Accesibilidad: protección reforzada
La ley refuerza el derecho a la accesibilidad de personas con discapacidad y mayores de 70 años. La comunidad estará obligada a eliminar barreras arquitectónicas —como instalar ascensores o rampas— cuando el coste anual no supere doce mensualidades ordinarias o exista financiación pública suficiente.
Convivencia: actividades molestas y uso de mascotas
La reforma también aborda conflictos cotidianos:
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Se refuerza la acción de cesación frente a actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas.
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Incluso puede llegar a prohibirse el uso del ascensor con mascotas si la comunidad considera que constituye una actividad molesta o insalubre.
Mediación y arbitraje: prioridad a la vía extrajudicial
La nueva normativa no solo endurece medidas, sino que apuesta por la resolución amistosa de conflictos. La utilización de Medios Alternativos de Solución de Conflictos (MASC) —mediación, conciliación o arbitraje— se fomenta expresamente y, en muchos casos, constituye un requisito previo antes de acudir a la vía judicial.
El propio artículo 21 de la LPH contempla estas opciones para reclamaciones de gastos comunes y otros conflictos, favoreciendo soluciones más rápidas, económicas y respetuosas con la convivencia vecinal.
Conclusión
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025 supone un nuevo paso hacia la modernización de las comunidades de propietarios. Endurece la lucha contra la morosidad, clarifica el régimen de las viviendas turísticas y facilita avances en sostenibilidad, accesibilidad y convivencia, reforzando al mismo tiempo los mecanismos de solución extrajudicial de conflictos.
Esta es una pregunta bastante usual pues muchos vecinos en su afán por embellecer los espacios no solo colocan plantas en sus balcones y terrazas, sino que se dan a la tarea de llenar de macetas las escaleras, pasillos y otras áreas de uso común, sin tener en cuenta la opinión de los otros propietarios.
Debemos hacer referencia al artículo número 396 del conocido Código Civil para comprender que los espacios comunes son aquellos elementos imprescindibles para el apropiado uso de la comunidad de vecinos. Un ejemplo de dichos elementos comunes serían las escaleras, piscinas, pasillos, ascensores o portales.
La azotea en este caso es concebida como un elemento de uso privativo, sin embargo, todos los propietarios de la comunidad deberán responder por las reparaciones necesarias para abordar el problema de humedad de la azotea. No obstante, si el problema de humedad es ocasionado por un mantenimiento inapropiado de la azotea de parte de propietario beneficiado con el uso exclusivo y privativo de dicho elemento o que dicha humedad se haya ocasionado como parte de una avería producida por obras efectuadas por un propietario sin autorización de la comunidad. Independientemente de la causa del problema siempre se requerirá la realización del informe pericial para establecer el origen del problema y consensuar las reparaciones necesarias.
¿Puedo dejar la bicicleta en zonas comunes del edificio como el rellano? 
AG ADMINISTRADOR DE FINCAS